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Il team di Host Trentino

L'articolo Ospitare responsabilmente su Airbnb proviene da Host Trentino.

Partiamo con la definizione, secondo l’art.5 del del DL n. 50/2017 per locazione breve si intende: 

“contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.

Cosa cambia rispetto al passato?

1. Si conferma che la locazione breve è intesa per periodi inferiori a 30 giorni e non sussiste l’obbligo di registrazione del contratto.
2. Ora è ammessa anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali (non implicando quindi il conseguimento di un reddito d’impresa a patto che le “prestazioni aggiuntive sono preponderanti rispetto alla locazione”).
3. La norma riguarda esclusivamente i contratti stipulati da persone fisiche “privati”, sia direttamente che tramite un intermediario (agenzie immobiliari o portali online come Airbnb o Booking).

Come dichiarare i redditi da locazioni brevi?

In sede di dichiarazione sono due le opzioni possibili:

1. assoggettare ad IRPEF i redditi in esame con tassazione variabile dal 23% al 43% ma con la possibilità di usufruire di numerose detrazioni
2. optare per la cedolare secca, nella misura del 21% al corrispettivo lordi (ora anche se derivante da contratti di sublocazione o contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario)

Contestualmente, sono stati introdotti nuovi adempimenti a carico degli intermediari che intervengono nella gestione dei contratti di locazione, anche tramite la gestione di portali online. In particolare:

1. devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite;
2. se incassano i canoni relativi ai contratti di locazione sono tenuti ad operare una ritenuta del 21%. Tale ritenuta:
   • • • è considerata effettuata a titolo di imposta sostitutiva (cedolare secca) da parte del locatore
       • oppure qualora il locatore non eserciti l’opzione per la cedolare secca, si considera effettuata a titolo di acconto dell’IRPEF.

L'articolo Locazioni brevi secondo il nuovo regime fiscale proviene da Host Trentino.

Questi portali online hanno un funzionamento simile. Mettono in contatto proprietari di case con turisti da tutto il mondo in cerca di un alloggio. Tuttavia ci sono importanti differenze da considerare.

Le piattaforme che consigliamo

Gestire un annuncio online richiede del tempo. Noi consigliamo di utilizzare solo le piattaforme che ti garantiscono maggiori prenotazioni.  Per volume d’affari al primo posto troviamo Airbnb e Booking. In maniera secondaria Homeaway e Tripadvisor. Vediamo ora queste piattaforme per capirne le principali differenze.

Airbnb

La piattaforma Airbnb ha rivoluzionto il modo di viaggiare e ospitare in tutto il mondo. Il portale, fondato nel 2008 negli Stati Uniti, ad oggi conta oltre 2 milioni di annunci in 34000 città in ben 191 paesi nel mondo. E’ uno strumento potente che ti permette gestire i tuoi alloggi in modo semplice e flessibile in base alle tue esigenze. Ecco alcune caratteristiche:

• É gratuito: pubblicare annunci su Airbnb è completamente gratuito (come d’altronde sulla maggior parte delle piattaforme qui presentate)
• Commissione sulla Prenotazione: su ogni prenotazione ricevuta la commissione varia dal 3% al 5% a seconda dei termini di cancellazione scelti. 
• Pagamenti online: su Airbnb le transizioni economiche sono interamente gestite dalla piattaforma e l’ospite paga al momento della prenotazione.
• Termini di Cancellazione: Airbnb offre un’ampia gamma di termini di cancellazione che variano dai Flessibili ai Super Rigidi.
• Garanzia Host: una protezione fino a 800.000€ per la sua proprietà in caso di eventuali danni causati da un ospite.

Booking

La piattaforma Booking è un portale di riferimento quando si tratta di prenotare un hotel o una vacanza e da quando si è aperto agli affitti da parte di privati il volume d’affari è cresciuto ulteriormente.

Booking ha un approccio più commerciale rispetto ad Airbnb e, per la sua storia, più orientato a chi offre servizi alberghieri. Le prenotazioni vengono accettate in automatico senza possibilità di scelta da parte dell’host e le comunicazioni con l’ospite hanno un importanza minore rispetto a quando accade su Airbnb. In generale i viaggiatori che usano questo portale si aspettano un servizio più professionale e tendono a considerare l’alloggio come fosse una camera d’albergo. Quindi attenzione ad usarlo come privati se non si è sicuri di poter garantire una servizio a tempo pieno.

Booking ha una commissioni tra al il 15%-18% del costo della prenotazione e si può decidere se accettare prenotazioni con o senza pagamento anticipato. Infine riportiamo che alcuni utenti lamentano una alto tasso di cancellazioni sulla piattaforma. Nonostante queste Booking rimane sempre un inesauribile fonte di prenotazioni!

HomeAway

HomeAway è un’altra piattaforma che ospita alloggi (case, appartamenti e ville) proprio come Airbnb. Ha al suo attivo oltre 1 milione di annunci in oltre 190 paesi ed è stato acquisito dal colosso Expedia. HomeAway include anche il portale VRBO, presente soprattutto in nord America.

HomeAway offre due opzioni per pubblicare gli annunci: quella gratuita con commissioni pari al 8% oppure quella con costo fisso annuale di circa 350€/anno, che potrebbe sull’anno risultare molto conveniente non avendo alcuna commissione sulla singola prenotazione. Si può provare la prima opzione e, qualora ci si rendesse conto di avere un buon volume di prenotazioni, passare al piano annuale in un secondo momento.  

TripAdvisor

TripAdvosr è un servizio vario e molto utilizzato per il turismo. Recentemente è entrato anche nel mercato degli affitti turistici diventando concorrente diretto di portali quali Airbnb e Booking. Le funzioni sono molto simili alle altre piattaforme: sistema di massaggiata, recensioni e feedback. Le commissioni sono del 12% o del 15% e variano in base a quanta visibilità sulla piattaforma si decide di avere. 

 Tantissime alternative

Oggi le alternative per affittare il proprio alloggio online  sono tantissime e il panorama è in continua evoluzione.  Il funzionamento di base è simile, i portali online mettono in contatto proprietari di case con turisti da tutto il mondo in cerca di un alloggio. Tuttavia queste piattaforme si sono differenziate, o sulla base del tipo di alloggio inserito, oppure a seconda della tipologia di clientela.  Le differenze da considerare sono comunque diverse anche nelle regole di funzionamento: prenotazioni, disdette, servizi offerti, gestione pagamenti, commissioni, ecc.  Quindi è sempre bene controllare i dettagli prima di utilizzare una nuova piattaforma. Vediamo ora alcuni esempi molto diversi tra loro:

• Se vuoi affittare una villa lussuosa probabilmente Luxury Retreats è la soluzione per te.
• Sei un viaggiatore seriale? Con Nightswapping ogni volta che ospiti, guadagni delle Notti che puoi convertire in denaro o riutilizzare per viaggiare.
• Vuoi supportare l’ospitalità contro le discriminazioni? Scopri Innclusive.
• Per fare affari in Cina, c’è Tujia, la versione di Airbnb cinese.
• Se il valore principale per te sta nell’accoglienza nella proprio casa, allora potresti provare Homestay.
• Sei gay e vuoi affittare solo ad altre persone come te? Entra nel network di Misterbnb.
• Vuoi specializzarti su un segmento di mercato molto specifico?  Su Kinkbnb trovi addirittura solo appartamenti attrezzati per le pratiche sadomaso e fetish

E la lista potrebbe continuare ancora per molto con:
HomeToGo, Holidu, Apartum, OnlyApartements, HouseTrip, Kid&Coe, VRBO, Wimdu, FlipKey, Roomara, HouseTrip,
TravelMob, BedyCasa, 9flats, Stayz, Housetrip, Perfectplaces, Tripping, Booking, GowithOh, Onefinestay, e tanti altri…

Conclusioni

Essere presenti su diverse piattaforme online è impegnativo e richiede del tempo aggiuntivo per gestire i profili e gli annunci. Tuttavia noi consigliamo a tutti di pubblicare gli annunci sui due portali principali: Airbnb e Booking. In questo modo si aumenteranno in modo considerevole le prenotazioni ricevute. 

Invece se è la tua prima esperienza con questo tipo di piattaforme incomincia gradualmente, prova a gestire un solo annuncio alla volta, su una sola piattaforma. Con l’esperienza potrai pubblicarne altri. Fai attenzione, però, in questo mercato è fondamentale la reputazione che si forma con le recensioni degli ospiti (le famose stelle).

Fondamentale ricordare che se il tuo annuncio è fatto male, con un prezzo fuori mercato, con fotografie scattate in modo amatoriale, non riceverai comunque prenotazioni a prescindere da quanti canali utilizzi per promuove la tua attività.

Per ricevere supporto nella pubblicazione del tuo annuncio e consigli preziosi per gestire il tuo alloggio al meglio puoi sempre contattare il team di Host Trentino.

L'articolo Le piattaforme dove pubblicare il tuo annuncio proviene da Host Trentino.

Airbnb utilizza il termine per indicare le persone che condividono il proprio alloggio sulla piattaforma ed accolgono ospiti in casa propria.

Grazie a piattaforme come Airbnb, tutti noi possiamo essere host! Registrarsi e pubblicare un annuncio è gratuito. E la diversità degli annunci è incredibile. Si può trovare di tutto: un materasso gonfiabile in un appartamento, delle case intere, delle stanze in un bed&breakfast, delle case sugli alberi nei boschi, delle barche galleggianti o dei castelli incantati.

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L'articolo Che cosa è un host? proviene da Host Trentino.

Se decidi di diventare un host (colui che ospita su piattaforme come Airbnb e Booking), è importante che tu sia ben informato sulle leggi e i regolamenti da rispettare. L’ospitalità regala splendide esperienze, ma richiede anche un certo impegno!

Ricordati che Airbnb o Booking sono strumenti che ti permettono di ricevere prenotazioni con ospiti da tutto il mondo, ma la tua attività deve essere regolarizzata a seconda della forma di ospitalità turistica che adotti (Affitto ad uso turistico, affittacamere, Bed and Breakfast, Ostello, Casa per ferie, ecc.).

Ecco come mettersi in regola come host

La forma più semplice consiste nell’affitto ad uso turistico. Ecco un elenco dei punti principali per orientarti tra gli obblighi previsti dalla Normativa nazionale e dalle disposizioni previste in Trentino.

• Registrazione degli ospiti.
  

  Tutti gli host sono obbligati a registrare i dati dei propri ospiti e comunicarli alla Questura attraverso il portale alloggiati entro 48 ore dal loro arrivo.

• Autorizzazioni
  

  In caso tu voglia ospitare turisti nella casa in cui sei in affitto, verifica che il tuo contratto di locazione permetta il subaffitto.
  Inoltre per la Provincia di Trento è necessario quanto segue.

  • Comunicare l’inizio dell’attività al servizio turismo. entro 30 giorni dalla messa sul mercato dell’alloggio (www.turismo.provincia.tn.it/operatori_ricettivo).
  • Rilevazione della movimentazione turistica. inviando entro fine mese un’email all’Apt di riferimento con riportate le presenze avute: numero persone, nazionalità e date del soggiorno.

• Fiscalità
  

  Alcune indicazioni di massima per orientarti su questo tema. Sono due regimi fiscali applicabili ai redditi da locazione breve. Assoggettare i redditi ad IRPEF (con tassazione variabile dal 23% al 43% ma con la possibilità di usufruire di numerose detrazioni), oppure optare per la cedolare secca (con tassazione pari al 21% del corrispettivo lordi). 

• Tassa di soggiorno in Trentino

  Per gli alloggi ad uso turistico, dal 1°gennaio 2017 è introdotta un’imposta provinciale forfettaria annuale, che in base alla località varia da un minimo di € 25,00 per posto letto (www.trentinoriscossionispa.it).
  Mentre per le strutture ricettive rimane l’onere di far pagare all’ospite la tassa di soggiorno. In questo caso il tributo, a notte e a persona, per un numero massimo di dieci notti, varia in base alla località e alla tipologia della struttura.

Considera anche che puoi farti aiutare da esperti del settore per l’avvio della tua attività.
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