Il nuovo regime fiscale per le locazioni brevi

Partiamo con la definizione, secondo l’art.5 del del DL n. 50/2017 per locazione breve si intende: 

“contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.

Cosa cambia rispetto al passato?

  1. Si conferma che la locazione breve è intesa per periodi inferiori a 30 giorni e non sussiste l’obbligo di registrazione del contratto.
  2. Ora è ammessa anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali (non implicando quindi il conseguimento di un reddito d’impresa a patto che le “prestazioni aggiuntive sono preponderanti rispetto alla locazione”).
  3. La norma riguarda esclusivamente i contratti stipulati da persone fisiche privati”, sia direttamente che tramite un intermediario (agenzie immobiliari o portali online come Airbnb o Booking).

Come dichiarare i redditi da locazioni brevi?

In sede di dichiarazione sono due le opzioni possibili:

  1. assoggettare ad IRPEF i redditi in esame con tassazione variabile dal 23% al 43% ma con la possibilità di usufruire di numerose detrazioni
  2. optare per la cedolare secca, nella misura del 21% al corrispettivo lordi (ora anche se derivante da contratti di sublocazione o contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario)

Contestualmente, sono stati introdotti nuovi adempimenti a carico degli intermediari che intervengono nella gestione dei contratti di locazione, anche tramite la gestione di portali online. In particolare:

  1. devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite;
  2. se incassano i canoni relativi ai contratti di locazione sono tenuti ad operare una ritenuta del 21%. Tale ritenuta:
        • è considerata effettuata a titolo di imposta sostitutiva (cedolare secca) da parte del locatore
        • oppure qualora il locatore non eserciti l’opzione per la cedolare secca, si considera effettuata a titolo di acconto dell’IRPEF.